주택청약 당첨 후 대출

청약당첨 후 대출

 

지난 5년동안 무섭게 올라가는 부동산 가격에  좌절, 영끌 등 각자의 환경에서 부동산 청약에 도전하여 내 집 마련의 꿈을 이루시려고 무던히 노력하셨을 거라 생각됩니다. 

이렇게 청약을 계획하시거나 또는 로또 청약이라 불리는 청약에 당첨되어 꿈이 현실이 되는 길목에서 가장 중요하게 생각하는 부분은 자금 마련이겠죠. 

총 분양금액과 옵션 선택 시 추가 금액 취득세 부분 등  자금 계획에 포함되어야 하는 필수 금액입니다. 

내 자본이 얼마나 준비되어 있어야 하며 대출금액은 얼마가 가능한건지 궁금할 수 밖에 없습니다. 

내 돈이 얼마나 들어가는지에 대해 가장 궁금해하고 중요하게 생각하는 부분일 것이라 생각합니다. 오늘은 이러한 분들을 위해 주택청약 당첨 후 대출 은 얼마나 나오는지? 혹은 내 자본은 얼마나 필요한지에 대해 알아보겠습니다. 

아파트 청약에 당첨되었다고 할지라도 타입에 따라서 또는 분양가에 따라서 분양금액의 차이가 발생합니다. 

 또한 계약금과 중도금 잔금의 비율도 사업주체에 따라 각각 다를것입니다.  

통상적으로는 계약금10%, 중도금60%, 잔금30% 로 진행되는데요. 사업주체에 따라 계약금이 20%이며 이를 1,2회차로 나누어 지불하게 되는 경우도 있습니다. 이렇게 디테일한 부분은 내가 청약하려는 혹은 청약에 당첨된곳의 모집공고문을 살펴보시면 계약일정이 상세하게 나와있으니 참고하시면 되겠습니다. 또한 모집공고문을 보실때에는 여러 가지 타입이 존재하고 그중 층별로도 공급금액이 달라지며, 각 타입별 공급세대수도 나와있습니다. 이렇게 숫자가 많아 복잡한 와중에 내가 필요한 금액을 확인하고자 하신다면 공급금액 중 “계”라고 표시된 부분에 적혀있는 금액이 대지비와 건축비의 총 합계금액입니다. 이후 계약일에 계약서를 작성하게 되는데 이때부터 본격적으로 내 돈을 지출해야하는 시기가 찾아옵니다. 

  

계약금 중도금 잔금마련

 

계약금 : 가장 먼저 들어가는 돈이죠 각 사업주체별 정해진 비율에 따라 10% 또는 20%를 내가 가진 현금으로 자납해야 합니다. 

계약금만 있으면 계약이 가능한곳도 있지만 지역, 지구에 따라 대출 외 추가 자금을 차입해야 하는 상황이 생길 수도 있습니다. 계약금을 현금으로 지불하고 나면 이후 중도금 대출과 잔금은 주택담보대출을 받을 수 있기 때문입니다. 하지만 현금이 없는 경우에는 신용대출을 받는 방법도 고려해 볼 수 있습니다. 또한 계약금에서 추가적으로 발생할 수 있는 비용이 있습니다. 요즘은 발코니 확장비용이 분양가에 포함되기 때문에 추가금액으로 산정되는 경우가 없지만 만약 그렇지 않을 경우 선택에 따라 추가되는 비용의 계약금도 추가로 더해집니다. 여기서 유상옵션까지 선택하는 경우 추가비용이 더해지니 입주자모집 공고문에서의 비용을 꼼꼼하게 체크하시길 바랍니다. 

 

중도금 : 중도금은 계약금 지급이후 내는 돈으로 각 사업주체별 정해진 비율에 따라 통상적으로 60%를 지불해야 하는데요. 주택청약 당첨 후 대출은 중도금부터 시작되는데 우리나라에는 중도금대출이라는 제도가 존재합니다. 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사가 보증함으로써 은행에서는 그 보증서로 계약자들에게 집단대출을 받게 해주는데요. *집단대출이란? 일정한 자격을 갖춘 사람에게 개별심사를 거치지 않아도 일괄적으로 대출을 승인시켜주는 것입니다. 중도금 대출은 일반적으로 사업주체가 은행을 선정하고, 모델하우스에서 집단대출로 진행하게 되며, 신용불량자만 아니면 대출 실행이 가능하니 걱정하실 필요 업습니다. 이렇게 대출을 받아 중도금은 각 회차별로 납입하는 날짜가 지정되어 있는데요. 보통 6회차로 나눠서 납입하며, 6개월 간격으로 납입하게 됩니다. 이때 확인해야 할 부분은 중도금대출시 대출이자가 무이자인지? 유이자인지? 이자 후불제인지에 대해 확인해야합니다. 무이자는 대출 실행 기간동안 이자가 발생하지 않는 것이며, 유이자는 대출실행 기간동안 이자가 발생하는 것 이자 후불제는 매월 발생하는 중도금대출에 따른 이자를 다달이 유예해주고, 마지막 잔금시점에 한꺼번에 납부하는 것입니다. 

그리고 최근 많은 지역이 투기과열지구와 조정대상지역으로 추가되었습니다. 규제지역으로 지정됨으로써 대출규제가 강화되었다는 뜻이기도 한데요. 지역에 따라 대출 비율도 각기 달라집니다. 비규제지역의 경우 60% 전액이 나오는 반면 조정대상지역은 50%, 투기과열지구는 40% 까지만 대출이 가능합니다. 만약 내가 청약한 지역이 조정대상지역이라면 중도금 60%중 대출이 50%가 실행되기에 나머지 10%는 현금으로 자납하셔야 합니다. 청약 당사자의 자금흐름을 계획하기 위해서는 미리 입주자 모집공고를 확인하여 사업주체에 따라 중도금 몇회차에 자납으로 하는지를 확인해야합니다. 

자비가 부족하여 중도금납부가 불가할 경우 연체를 하시는 방법도 있습니다. 

잔금 때 입주당시 감정가격 또는 KB시세에 따라 잔금대출을 실행하실 수 있으니 그 시간동안 자비를 조금이라도 마련을 하시면 됩니다. 

 

잔금 : 입주할 때 정해진 입주지정기간 내에 이사하는 날짜를 지정하여 그 날 전까지 납부하게되는 돈으로 각 사업주체별 정해진 비율에 따라 통상적으로 30%을 지불해야 하는데요. 실제로 내야할 돈은 잔금 뿐만아니라 중도금 대출까지 상환해야합니다. 갑자기 이렇게나 많은 돈을내라고 하니 당황스러울수 있겠지만 처리할 수 있는 방안이 있습니다. 바로 주택담보대출을 받아서 상환하는 방법인데요. 주택담보대출은 공급금액 대비가 아닌 입주당시 감정가격 혹은 KB시세에 따라서 대출가능금액이 정해집니다. 만약 입주전까지 아파트 가격이 상승했다면 처음 받았던 중도금 대출보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다. 이렇게 주택담보대출을 받은 금액으로 중도금 대출을 상환하고 부족한 부분은 자납으로하여 잔금을 납부하시면 됩니다. 

 

 

이와 같은 계산방법으로 비규제지역, 조정대상지역, 투기과열지구의 각각 LTV비율에 따라 적용시켜서 필요자금이 얼마인지 계산 할 수 있습니다. 하지만 예외도 존재합니다. 투기과열지구에서 분양가격이 6억원이고, 이후 감정가격이 10억원으로 나온다면 계산방법이 달라집니다 투기과열지구에서 9억원 이하까지는 LTV 40%를 적용하고 9억원을 초과한다면 LTV 20%를 적용하기 때문입니다. LTV는 주택담보 가치에 따른 비율로써 내가 만약 투기과열지구에 주택청약 당첨 후 분양당시 공급가격이 6억원이었고, 입주 시 감정가격이 10억원으로 책정되었다고 한다면 내가 받을 수 있는 주택담보대출 금액은 투기과열지구 9억원 이하까지 LTV40% : 3억6천 / 9억원 초과한 부분 (10억-9억=1억) LTV20% : 2천으로 총3억8천을 받을 수 있습니다. 

오늘은 이렇게 주택청약 당첨 후 대출 및 필요자금에 대해 알아보았습니다.