1가구 1주택 양도소득세 면제 조건

 

 

1 가구 1 주택 양도소득세 면제 조건

1세대 1주택자는 집을 팔고 나서 양도소득세가 발생할 경우 그 세금을 면제받을 수 있는 조건이 있습니다.

1. 세대원 전원이 보유한 주택 수가 1채일 것

2. 주택의 보유기간이 2년 이상일 것

3. 주택의 양도가격이 12억원 이하일 것

3가지 조건을 모두 충족해야 1가구 1 주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 하나라도 만족하시 못한다면 1 가구 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

세대원 전원이 보유한 주택 수가 1채일 것

세대주 포함 세대의 모든 구성원이 보유한 주택수는 1 주택이어야 합니다. 남편이 주택 1채, 아내가 주택 1채 이렇게 주택을 소유하고 있다면 집이 2채인 것입니다.

주택수는 개인별이 아닌 세대별로 따지기 때문에 가족들이 가진 주택도 모두 주택 수에 포함합니다. 가족 통틀어 가진 주택수가 1 채여야만 비과세 요건을 만족시키는 것입니다.

 

상속으로 인한 2 주택

만약, 세대원 전원이 가진 주택의 수가 1 채였다가 갑자기 부모님이 돌아가시면서 보유하고 계시던 주택을 상속을 받게 되었다고 한다면 상속받은 주택 포함 2 주택이 되고 맙니다. 이런 경우 상속으로 인해 일시적 2주택이 된 경우 1세대 2주택 비과세 혜택이 적용되고 있습니다.

상속받은 주택과 일반 기존에 보유하고 있던 주택을 가각 1채씩 소유하는 1세대가 상속개시 당시 소유하던 일반 주택을 양도하는 경우에는 비과세 (상속주택 특례) 적용이 가능합니다. 따라서 일반 주택을 양도하는 경우 비과세가 적용이 가능하나, 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세 적용이 되지 않습니다.

일반 주택을 상속받은 날로부터 3년 이내에 처분하면 비과세 적용이 됩니다.  원래는 2년이었는데 3년으로 변경됩니다.

부모님 봉양을 위한 합가로 인한 2 주택

부모님이 집을 보유하고 계시는데 나도 보유하고 있다고 가정한 경우, 부모님이 몸이 편찮으셔서 합가 하여 부모님을 모시게 되었다면 세대주인 나 혹은 부모님은 갑자기 2 주택자가 됩니다. (주민등록이 합쳐졌을 경우)

이런 상황에서 집을 팔게 되면 느닷없이 2 주택자가 되어 비과세 혜택을 받지 못하는 상황이 생깁니다. 이를 방지하기 위해서 부모 봉양을 위해 합가한 경우에는 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 적용합니다. 

다만 부모 중 한 분은 반드시 60세 이상이어야 적용을 받을 수 있습니다. 합가 이후 10년 이내에 처분하지 않으면 이후 처분 시 양도소득세를 내야 하니 처분시기를 잘 고려해야 합니다. 먼저 양도하는 주택을 1세대 1 주택으로 보는 것이며, 이 경우 소득령에 따른 보유기간은 양도하는 당해 주택의 취득일부터 기산 하는 것입니다.

결혼으로 인한 2 주택자

남녀가 결혼으로 인해 2 주택이 되는 경우입니다. 결혼 전 남편과 와이프가 모두 한 채씩 집을 가지고 결혼을 한 경우가 되겠습니다.  이 경우에는 종전주택이라는 개념이 없기 때문에 두 사람이 가진 어떤 주택이라도 5년 이내 한 채를 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

 

주택의 보유기간이 2년 이상일 것

1 가구 1 주택 양도소득세 비과세 조건을 충족하기 위해서는 보유기간이 반드시 2년 이상이어야 합니다. 만약 주택이 위치한 지역이 조정지역이라면 2년 실거주 의무도 발생합니다. 즉 2년 이상 보유하면서 2년 이상 그 집에 들어가서 살아야 합니다. 

여기서 조정지역을 판단하는 기준은 주택을 취득했을 당시로 봅니다. 지금은 조정지역이 해제된 곳이 많지만 집을 최초 구매할 당시 조정지역이었다면 2년 실거주 의무를 이행하셔야 합니다.

 

 

주택의 양도가격이 12억 원 이하일 것

주택의 가격이 12억 원이 넘지 않아야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 12억원 이하니까 12억까지는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.  이 금액은 주택매매계약서에 명시된 금액을 말합니다. 

반드시 계약서에 쓴 금액을 기준으로 비과세 여부가 결정되기 때문에 이를 잘 고려하여 12억 전후반에 있으신 분들은 고민을 잘해보셔야겠습니다. 집값을 깎아주고 세금을 안 내느냐 아니면 집 값을 많이 받아서 세금을 내느냐를 결정해야 합니다.

이렇게 3가지 조건을 모두 충족하지 못한다면 양도소득세를 낼 수 있습니다. 꼼꼼하게 양도하기 전에 살펴보시기 바랍니다. 비과세 혜택이 되지 않을 경우 주택 보유한 기간에 따라 장기보유특별공제 제도가 있어서 일부 세금을 공제받을 수 도 있습니다.